Negli ultimi giorni tutti ne parlano: il seminterrato di via Dezza, 93 metri quadri a 595 mila euro.
Finestre ad altezza marciapiede, luci che filtrano tra le ruote delle auto, e un prezzo da villa vista lago.

Ne ha scritto il Corriere, ne ha scherzato “L’Imbruttito”.
E io, che lì in zona ci lavoro ogni giorno, non potevo non rifletterci sopra.

Quest’estate, infatti, ho valutato due seminterrati proprio nei pressi del nostro ufficio di via Verga, a due passi dalla stessa via Dezza.
Entrambi ristrutturati da architetto, mobili su misura e di design,  illuminazione studiata con criterio.
E devo ammettere: inaspettatamente luminosi per essere sotto il livello stradale.

Ma c’è un punto chiave che non si può aggirare — e lo dico da professionista, non da venditore:

La domanda è alta, il quartiere è ricercato, gli interni possono essere da copertina.
Ma il valore reale di un immobile non si misura solo dal design o dai metri quadri: si misura dalla posizione rispetto al desiderio delle persone.
E la verità è che nessuno sogna di vivere in un seminterrato.
(Forse solo le Tartarughe Ninja.)

La maggior parte sogna un attico con terrazzo, poi — scendendo a patti con la realtà — valuta soluzioni più accessibili.
Ma il prezzo deve riflettere quel compromesso, non negarlo.
Perché puoi ristrutturare quanto vuoi, ma non puoi spostare il piano di un appartamento.

Quando ho dato la mia valutazione a quei  proprietari, non l’hanno presa bene.
Erano convinti che la qualità della ristrutturazione bastasse a cancellare il “peccato originale”.
Io credo invece che dire la verità sia un atto di rispetto, anche quando non piace.
Perché il mio lavoro non è vendere illusioni, ma valutare il mercato per quello che è, non per come vorremmo che fosse.

 Uno sguardo oltre Milano: il confronto con New York e Parigi

È interessante però guardare cosa succede nei mercati internazionali.
A New York, per esempio, i “basement apartments” esistono eccome: piccoli, umidi, spesso con finestre a filo marciapiede.
Eppure lì il loro valore resta proporzionato — sono soluzioni economiche, temporanee, utilizzate da studenti, artisti o chi muove i primi passi nella città che non dorme mai. Nessuno li spaccia per loft di lusso.

A Parigi, invece, gli antichi “rez-de-chaussée” e i “sous-sol” hanno un’altra funzione: spesso sono studi, atelier o pied-à-terre, non abitazioni principali. Anche qui il mercato riconosce la loro specificità e li prezza in modo coerente, con sconti anche del 30-40% rispetto a unità ai piani superiori.

Milano, invece, sembra vivere un paradosso tutto suo:
il desiderio di restare “in città” è così forte da portare qualcuno a pagare prezzi da piano medio alto per vivere sotto il livello stradale.
E questo non è progresso urbano, è una distorsione di percezione.
Perché se il mercato internazionale distingue tra “spazio” e “qualità dell’abitare”, noi — talvolta — confondiamo il valore con l’indirizzo.

 Il paradosso milanese

Certamente, però, il mercato è cambiato.
La domanda è diventata talmente forte da rendere quasi tutto vendibile, a qualsiasi prezzo e in qualsiasi condizione.
E lo dico con un po’ di nostalgia, pensando ai miei primi passi nell’immobiliare, più di quindici anni fa:
ricordo ancora il mio titolare che ci faceva scartare i primi piani e gli appartamenti in circonvallazione perché “troppo rumorosi, troppo trafficati… i clienti non vengono neanche a vederli”.

Oggi quelle stesse case si vendono in pochi giorni.
Milano si è trasformata, e la pressione abitativa ha spinto il mercato a rivalutare tutto ciò che fino a ieri era considerato un difetto.
Ma non tutto ciò che è vendibile è anche giustificato nel prezzo.
Il fatto che qualcuno lo compri non significa che il valore sia corretto — significa solo che la domanda è disperata.

E quando la domanda diventa cieca, il rischio è che il mercato perda buon senso.

A Milano oggi il lusso non è solo una questione di metri o materiali:
è poter vivere alla luce del sole.

E in questo, sì, la città è come una scala:
più sali, più respiri.
Più scendi, più compromessi firmi.

E il mio lavoro è aiutarti a capire fin dove conviene scendere.

Bruno Zappia