Ci sono posti a Milano che costano molto perché qualcuno li ha progettati per costare molto.

E poi c'è via Lincoln.

Via Lincoln è molto più interessante.

Le sue case non furono costruite per banchieri, industriali o famiglie dell'alta borghesia milanese. Non dovevano rappresentare uno status. Non avevano portinerie monumentali, scaloni di marmo o saloni nei quali sentirsi obbligati ad abbassare la voce.

Erano case per lavoratori.

E nascevano da un problema che, quasi centocinquant'anni dopo, suona piuttosto familiare:

A Milano gli affitti costavano troppo.

Questa storia potrebbe già finire qui con una certa dose di ironia.

Purtroppo per voi, invece, è appena cominciata.

25 lire

La parte che preferisco della storia di via Lincoln non sono le facciate colorate.

Sono cinque monete.

O meglio: cinque quote da cinque lire.

Siamo intorno al 1877. Milano sta crescendo rapidamente e al Consolato Operaio di via Zebedia alcuni lavoratori discutono di quello che allora chiamavano il caro pigioni.

In sostanza si accorgono di una cosa piuttosto elementare: lavorano, guadagnano e una parte enorme di quello che guadagnano finisce ogni mese nelle tasche di qualcun altro per avere un tetto sopra la testa.

In circa centocinquant'anni, evidentemente, il rapporto complicato tra Milano, le case e gli affitti non è cambiato poi così tanto.

Uno di loro deve aver fatto un ragionamento che oggi starebbe benissimo davanti a un foglio Excel.

Se invece di pagare tutti separatamente l'affitto mettessimo insieme quei soldi, non potremmo costruircele noi, le case?

Cinque promotori mettono cinque lire ciascuno.

25 lire.

(Per i Millennial: con il cambio con cui abbiamo salutato la lira sarebbero circa 1,3 centesimi di euro. Solo che nel 1877, 25 lire potevano corrispondere grossomodo a una dozzina di giornate di salario di un operaio. Lasciamo perdere il convertitore.)

Quelle 25 lire vengono depositate alla Banca Popolare di Milano. Un anno dopo sono diventate circa 4.000.

La cosa divertente è che quelle 25 lire non le stiamo mitizzando noi centocinquant'anni dopo. Le mitizzavano già loro: una pubblicazione dell'epoca le ricorderà, con tanto di punto esclamativo, come il capitale da cui tutto era cominciato.

Milano, evidentemente, ha sempre avuto un certo debole per le storie immobiliari iniziate con poco capitale.

Il 28 luglio 1879 nasce la Società Edificatrice Abitazioni Operaie, la SEAO.

E qualche anno più tardi quel piccolo capitale contribuirà alla costruzione di uno degli angoli residenziali oggi più affascinanti di Milano.

Ogni tanto il mercato immobiliare ha un senso dell'umorismo notevole.

Prima delle case, però, passavano i treni

Se oggi passeggiate in via Lincoln, tra glicini, piccoli cancelli e facciate colorate, è difficile immaginare che questo luogo abbia avuto una vita precedente completamente diversa.

Qui arrivavano i treni.

Nel 1846 era stata inaugurata la stazione di Porta Tosa, capolinea milanese della ferrovia verso Treviglio e primo tratto del collegamento che avrebbe dovuto unire Milano a Venezia.

Non esattamente il luogo nel quale avreste immaginato di piantare un gelsomino.

La stazione ebbe anche una vita piuttosto movimentata.

Nel marzo del 1848 si ritrovò dentro le Cinque Giornate di Milano. Dieci anni dopo, nel 1858, proprio da qui partì dalla città il feretro del feldmaresciallo Radetzky.

Poi Milano fece quello che Milano sa fare benissimo.

Andò avanti.

Nel 1864 aprì la nuova Stazione Centrale, Porta Tosa perse progressivamente la propria funzione e nel 1873 cessò anche il traffico merci.

I binari sparirono.

Ma non completamente.

Guardate una mappa.

L'orientamento insolito di alcune strade della zona conserva ancora la geometria di quel vecchio sistema ferroviario.

È una cosa che mi affascina delle città: possiamo demolire quasi tutto, ma ogni tanto dimentichiamo di cancellarne la memoria dalla pianta.

Ed è proprio su quei terreni che la storia cambia nuovamente.

Costruiamo una città

Tra il 1883 e il 1884 la Società Edificatrice compra dallo Stato più di 100.000 metri quadrati dell'ex area ferroviaria.

Prezzo: 270.120 lire.

A guidare la società c'è Riccardo Pavesi: avvocato, garibaldino, futuro deputato e, tanto per non farsi mancare nulla, uno dei fondatori del Corriere della Sera.

Anche questa, in fondo, è una storia molto milanese.

Al progetto lavorano, tra gli altri, gli ingegneri Luigi Mazzocchi, Giovanni Ceruti e Felice Poggi, insieme ad Archimede Sacchi e Giovanni Battista Borsani.

Ma chiamarlo progetto immobiliare sarebbe riduttivo.

Questi signori volevano costruire praticamente una piccola città.

Circa trecento casette, una trentina di edifici con appartamenti in affitto, scuole, asili, bagni, lavatoi, cucine economiche, magazzini cooperativi, luoghi di ritrovo.

E orti.

Gli orti sono importanti.

Perché raccontano che non stavano semplicemente cercando di mettere più persone possibile dentro meno metri quadrati possibile.

Avevano un'idea precisa di come quelle persone dovessero vivere.

Casa, luce, aria, verde, comunità.

Oggi probabilmente presenteremmo il progetto con un rendering pieno di biciclette, bambini che corrono e la parola living da qualche parte.

Loro lo chiamavano edilizia operaia.

Poi arrivò un problema che conosco piuttosto bene

I conti.

La città ideale costava troppo.

La società fu costretta a vendere più della metà dei terreni per finanziare la costruzione e delle circa trecento villette immaginate ne venne realizzata soltanto una piccola parte.

Il grande progetto fallì.

O almeno così doveva sembrare allora.

Perché qui succede una delle cose più interessanti che abbia incontrato occupandomi di immobili.

Il fallimento del progetto è una delle ragioni del suo valore attuale.

Se avessero avuto abbastanza denaro per completare tutto ciò che avevano immaginato, oggi probabilmente parleremmo di un grande quartiere storico milanese.

Invece ne è sopravvissuto un frammento.

Poche case.

Basse.

Con il giardino.

Diverse da tutto ciò che Milano avrebbe costruito intorno nei successivi centotrent'anni.

In altre parole, senza volerlo, avevano appena creato la cosa che il mercato immobiliare ama più di quasi qualsiasi altra:

la scarsità.

Le case non erano nemmeno tutte uguali

Una descrizione del 1892 racconta villette di due piani, con scala interna, cantina, solaio, servizi e un piccolo orto.

E già allora le abitazioni erano distinte anche attraverso il colore.

Quindi no: qualcuno non si è svegliato negli anni Novanta pensando di trasformare una strada milanese in Burano.

I colori fanno parte della sua storia.

Le tonalità molto più accese che vediamo oggi sono arrivate soprattutto attraverso restauri e personalizzazioni successive, ma il seme era già lì.

C'era però un'altra cosa che mi ha colpito.

Queste abitazioni erano operaie, sì.

Ma non erano necessariamente destinate agli operai più poveri.

Una casa di quattro camere con orto costava 5.200 lire e poteva essere riscattata pagando 440 lire l'anno per venticinque anni. Una soluzione di due camere costava 2.600 lire.

Per chi non poteva permetterselo, la cooperativa costruì anche grandi caseggiati destinati all'affitto.

Persino l'utopia aveva diversi segmenti di mercato.

Questa, invece, è una cosa che a Milano non è cambiata moltissimo.

Parigi, 1889

Nel frattempo succede qualcosa che rende la storia ancora più curiosa.

La SEAO partecipa all'Esposizione Universale di Parigi del 1889.

Quella della Torre Eiffel.

(Per chi ha letto Castelli di rabbia di Baricco: no, quella era Londra, 1851. Però ormai ci siamo dati un tono.)

La SEAO torna da quell'Esposizione con una medaglia d'oro.

Mi piace immaginare i disegni di quel quartiere operaio nella Parigi della Belle Époque, mentre ingegneri, architetti e visitatori osservano l'idea di una città nella quale anche chi lavora possa avere una casa dignitosa, un pezzo di verde e magari, un giorno, diventarne proprietario.

Poi il progetto torna a Milano.

E non viene completato.

Ed è qui che possiamo finalmente riprendere Baricco.

Perché forse avevamo sbagliato Esposizione Universale, ma non avevamo sbagliato poi così tanto libro.

Anche questa è una storia di ferrovie, progresso, uomini convinti di poter costruire qualcosa che ancora non esiste e progetti troppo grandi per riuscire esattamente come erano stati immaginati.

Solo che questa volta siamo a Milano.

E soprattutto, il pezzo che non riuscirono a costruire è parte del motivo per cui quello che costruirono vale così tanto oggi.

Il vero progetto di via Lincoln lo ha costruito Milano

A questo punto accade qualcosa che nessuno degli ingegneri del 1884 avrebbe potuto progettare.

Milano comincia a crescere intorno alle casette.

Arrivano i palazzi.

Le strade.

Le automobili.

Gli uffici.

La città sale in altezza, aumenta di densità e ingloba completamente quello che un tempo era un insediamento ai suoi margini.

Via Lincoln invece rimane lì.

Due piani.

Un cancello.

Una pianta che esce da un giardino.

Una facciata gialla.

Poi una rosa.

Poi una azzurra.

E improvvisamente ciò che nel 1884 era economico perché periferico diventa, più di un secolo dopo, prezioso perché eccezionale. Non sono state le case ad avvicinarsi al centro di Milano. È Milano che, crescendo, le ha raggiunte.

Questa inversione, per me, è il cuore della storia.

Non sono cambiati soltanto i prezzi.

È cambiato il significato delle stesse caratteristiche.

Avere una casa piccola e bassa fuori dalla città era una soluzione economica.

Avere una casa indipendente, bassa, con un giardino, mentre intorno ci sono chilometri di condomini è diventato un privilegio.

Il mercato non attribuisce valore soltanto alle cose.

Attribuisce valore alla loro scarsità.

E poi c'è lo status

Che è una cosa ancora più sottile.

Perché oggi una casa in via Lincoln non comunica ricchezza nello stesso modo di un grande appartamento in via della Spiga.

Anzi.

Da fuori alcune sembrano quasi modeste.

Ed è proprio questo il punto.

Esiste un lusso che ha bisogno di farsi riconoscere.

E ne esiste un altro che funziona esattamente al contrario: può permettersi di non sembrare lusso.

Chi conosce Milano sa cosa sta guardando.

Sa quanto è raro poter aprire un cancelletto, entrare in una casa di due piani, avere del verde davanti alle finestre e trovarsi comunque in centro.

Non serve il marmo nell'androne.

Non c'è nemmeno l'androne.

Lo status, qui, non è nella decorazione.

È nell'eccezione.

Facile da desiderare

Negli anni abbiamo trattato diverse villette in via Lincoln e c'è una cosa che ho imparato accompagnando i clienti a visitarle.

Via Lincoln è facilissima da desiderare. Un po' meno facile da abitare.

Da fuori il fascino è immediato.

Le facciate colorate, i piccoli cancelli, il verde e quell'aria vagamente londinese che ha fatto guadagnare a questa parte di Milano il paragone con Notting Hill.

Poi si entra.

Nelle villette che abbiamo trattato ci siamo trovati spesso davanti a superfici nell'ordine dei 60-80 metri quadrati per piano.

Ed è qui che l'immobiliare smette di essere fotografia e torna a essere vita quotidiana.

Perché 150 metri quadrati distribuiti su più livelli non sono la stessa cosa di 150 metri quadrati su un unico piano.

Sembra un'ovvietà.

Finché non cominciate a fare le scale.

Soggiorno sotto, camere sopra, magari un altro ambiente ancora a un livello diverso. Quello che sulla carta è una metratura importante può risultare meno comodo di un appartamento tradizionale della stessa superficie.

Negli anni mi è capitato di vedere clienti arrivare innamorati dell'idea di via Lincoln e poi confrontarsi, durante la visita, proprio con la sua caratteristica più affascinante e insieme più scomoda:

non stanno comprando un appartamento. Stanno comprando una casa.

Con tutto quello che comporta.

Ma c'è una cosa che continua a spostare l'equilibrio dall'altra parte.

Il giardino.

Non necessariamente grande. Non quello nel quale organizzare una partita di calcio.

Semplicemente un pezzo di terra vostro davanti a casa, nel mezzo di Milano.

Ed è una vera rarità.

Dopo tanti anni trascorsi a vendere immobili, ho imparato che il valore non coincide sempre con la comodità. E che il prezzo, da solo, non racconta quanto sia ampio il pubblico disposto a comprare una casa.

Alcuni metri quadrati non valgono per quanto sono grandi. Valgono per quanto è difficile trovarne altri uguali.

Ma perché diventino una vendita, bisogna trovare qualcuno che attribuisca loro lo stesso valore.

Il mercato ha completato il progetto. Ma al contrario.

Ed è questa forse la parte della storia che trovo più bella.

Nel 1877 alcuni lavoratori misero insieme 25 lire perché Milano stava diventando troppo cara per loro.

Volevano costruire case accessibili.

Quasi centocinquant'anni dopo, quelle stesse case appartengono a una delle tipologie residenziali più rare della città.

Non è necessario conoscere l'ultimo prezzo al metro quadrato per capire cosa sia successo.

Basta entrare nella strada.

Il rumore cambia.

La scala degli edifici cambia.

Cambia persino la quantità di cielo che vedete.

E vi accorgete che qualcuno, nel 1884, aveva provato a costruire una Milano diversa.

Non ci riuscì.

Ne costruì soltanto un pezzetto.

Forse è proprio per questo che oggi vale così tanto.

Quando esco da via Lincoln e torno tra i palazzi della Milano normale, ogni volta penso che il mercato immobiliare abbia una strana capacità di prendersi gioco delle intenzioni degli uomini.

Quello che nasce come soluzione al caro affitti diventa un bene per pochi.

Quello che nasce in periferia diventa quasi centro.

Quello che doveva essere replicato centinaia di volte diventa prezioso perché ne sono rimasti pochissimi esemplari.

E un progetto che, guardando i conti dell'epoca, potremmo tranquillamente definire incompiuto finisce per ottenere centocinquant'anni dopo qualcosa che nessun progettista può disegnare sulla carta.

Diventa irripetibile.

Articolo a cura di Bruno Zappia

 

Fonti e letture

• Unioncamere - Società Edificatrice Abitazioni Operaie: origini della cooperativa, via Zebedia, 25 lire, crescita del capitale e costituzione.
• MilanoAttraverso - Società Edificatrice di Abitazioni Operaie (SEAO); Il quartiere operaio fuori Porta Vittoria; Riccardo Pavesi: progetto, terreni, progettisti, prezzi, riscatto, colori e biografia di Pavesi.
• SEAO - Storia e riconoscimenti della cooperativa: partecipazione e medaglia d'oro all'Esposizione Universale di Parigi del 1889.
• Lombardia Beni Culturali - Stazione di Milano Porta Tosa: localizzazione e storia dello scalo.
• L'Ingegneria Sanitaria (1892), tramite MilanoAttraverso - descrizione coeva delle casette, dei colori, degli orti e delle condizioni economiche.
• Alessandro Baricco, Castelli di rabbia (1991) - richiamo letterario alla Grande Esposizione di Londra del 1851 e all'immaginario ottocentesco di ferrovia, progresso e grandi progetti.