Secondo i dati di Immobiliare.it, oggi il divario tra il prezzo medio richiesto delle abitazioni nuove e quello delle usate è oggi di circa il 52,5%. Nel 2021 era intorno al 28%. In pochi anni, quindi, è quasi raddoppiato.

Una precisazione importante: si tratta di prezzi medi richiesti negli annunci presenti sulla piattaforma, non di prezzi effettivi di compravendita. È una fotografia dell’offerta e va letta come tale.

È un dato che colpisce. Ma racconta davvero tutta la storia?

 

Il prezzo racconta solo una parte della storia

Quando confrontiamo una casa nuova con una casa usata siamo portati a guardare un solo numero: il prezzo.

È naturale. È il dato che compare negli annunci e che spesso determina perfino la decisione di visitare un immobile.

Ma acquistare una casa non significa soltanto scegliere un appartamento. Significa scegliere un percorso.

Da una parte c'è una casa pronta da abitare. Dall'altra una casa da trasformare, con tutto ciò che questo comporta: lavori, tempo, decisioni, imprevisti e opportunità.

Per questo il confronto corretto non è tra due prezzi al metro quadrato. È tra due modi completamente diversi di arrivare alla stessa destinazione.

«Il nuovo costa troppo.»

In sedici anni di lavoro ho sentito ripetere questa frase più di qualsiasi altra.

La sento durante le visite. La sento al telefono.

E, guardando i numeri, è difficile dare torto a chi la pronuncia.

Basta aprire un qualsiasi sito di annunci.

Stessa metratura. Due appartamenti.

Uno appena costruito. L'altro in uno stabile degli anni Sessanta.

La differenza di prezzo è spesso tale che la domanda nasce spontanea.

«Com'è possibile?»

La risposta più onesta che posso dare è: dipende da quale domanda stiamo facendo.

Se ci stiamo chiedendo quale immobile costa di più, la risposta è semplice. Se invece vogliamo capire quale scelta costerà davvero di più nel tempo, allora il ragionamento cambia completamente.

Perché nel mercato immobiliare ho imparato una cosa molto semplice.

Le conclusioni semplici sono spesso quelle che costano di più.

 

Quello che questo grafico non racconta

 

Fonte: Immobiliare.it Insights. Grafico relativo all'evoluzione dei prezzi richiesti di vendita. Dati aggiornati al 28 luglio 2026: nuovo 3.174 €/mq, esistente 2.081 €/mq, differenziale circa 52,5%.

Consulta l’analisi aggiornata di Immobiliare.it → https://www.immobiliare.it/info/ufficio-stampa/2026/case-nuove-fino-a-1-100-al-mq-in-piu-necessari-per-comprare-e-1-5-al-mq-in-piu-per-affittare-2844/

La prima volta che ho visto questo grafico ho pensato esattamente quello che probabilmente stai pensando anche tu.

«Le case nuove stanno diventando carissime.»

Il grafico sembra raccontare una storia chiarissima: nel 2021 il divario tra nuovo e usato era intorno al 28%. Oggi è circa il 52,5%.

Anch'io mi ero fermato lì. Poi ho iniziato a guardare quel grafico da un'altra prospettiva.

Mi sono accorto che non aveva nulla di sbagliato. Semplicemente stava rispondendo alla domanda sbagliata.

Perché confronta il prezzo di due immobili. Non confronta il costo di due scelte.

Due appartamenti. Due vite completamente diverse.

Immagina due coppie.

Entrambe acquistano oggi un appartamento da circa 150 metri quadrati.

La prima firma il rogito, ordina i mobili e dopo poche settimane entra nella nuova casa.

La seconda firma lo stesso giorno.

Poi inizia il progetto. L'architetto. Le pratiche. L'impresa. Le demolizioni. Le scelte. Gli imprevisti. I ritardi. Il cantiere.

Ma il percorso per arrivarci sarà stato completamente diverso.

E quel percorso ha un costo. Anche se non compare né nell'annuncio immobiliare né nel preventivo dell'impresa di ristrutturazione.

Il prezzo è una cifra. Il costo complessivo, invece, cambia da persona a persona.

Quando compriamo una casa il prezzo è lo stesso per chiunque. Il costo, invece, cambia da persona a persona. Per qualcuno seguire una ristrutturazione è un sogno. Per qualcun altro è l'ultima cosa che vorrebbe fare. Probabilmente hanno ragione entrambi.

 

Un mercato dentro il mercato

Secondo Immobiliare.it Insights, oggi in Italia il prezzo medio richiesto per una casa nuova è circa il 52,5% più alto di quello di una casa esistente.

A questo punto potresti pensare di aver già capito tutto.

Poi arriva una sorpresa.

Se ci spostiamo a Milano, il quadro cambia radicalmente.

Secondo gli stessi dati di Immobiliare.it Insights, il prezzo medio richiesto di un'abitazione nuova è di circa 5.982 €/mq, contro 5.618 €/mq dell'usato: una differenza di circa il 6,5%.

È uno dei divari più bassi tra le grandi città italiane.

Ed è proprio qui che il dato diventa interessante.

Perché ci ricorda una lezione che avevamo già incontrato nel Dossier Vesta #1:

Il mercato immobiliare non è un unico mercato.

Esistono mercati nazionali.

Mercati di quartiere.

E, a volte, perfino mercati di singola via.

Il dato nazionale descrive una tendenza. Milano rappresenta un caso particolare, che conferma quanto il mercato immobiliare sia composto da realtà molto diverse.

(Perché Milano faccia eccezione meriterebbe un'analisi a parte. I dati aggregati non permettono di attribuire questa differenza a una singola causa. Ma proprio questa eccezione ricorda quanto sia rischioso trasformare una media nazionale in una regola valida ovunque.)

Eppure, anche in una città come Milano, dove il differenziale medio tra nuovo e usato è molto più contenuto, molti acquirenti continuano a riconoscere un premio economico agli immobili già pronti da abitare.

Perché?

È qui che, secondo me, i numeri smettono di descrivere il mercato e iniziano a raccontare le persone.

 

Il conto che nessun preventivo ti consegna

Qualche mese fa ho avuto l'opportunità di seguire molto da vicino, come consulente, l'acquisto e tutto il percorso di ristrutturazione dell'appartamento di una persona a me cara.

Un appartamento di 148 metri quadrati, in uno dei quartieri residenziali più richiesti di Milano.

Prezzo di acquisto: circa 800.000 euro.

Ristrutturazione completa, parte degli arredi realizzati su misura e tutte quelle spese che inevitabilmente si aggiungono durante il percorso: circa 200.000 euro.

In totale, un investimento vicino al milione di euro.

Fin qui è una semplice addizione. Perché quei duecentomila euro sono scritti nei bonifici.

Il problema è tutto quello che nei bonifici non compare.

Quando qualcuno mi chiede: «Quanto costa ristrutturare completamente una casa?», mi accorgo che sta facendo una domanda molto sensata. Ma non quella giusta.

Il preventivo dell'impresa racconta quanto pagherai i lavori. Non racconta quanto ti costerà affrontarli.

Una casa nuova si paga quasi interamente con il denaro.

Una casa da ristrutturare si paga con il denaro… e con il tempo.

Quando iniziano i lavori tutti fanno la stessa domanda: «Quanto dureranno?»

La risposta è quasi sempre: «Cinque o sei mesi.»

Quasi sempre, alla fine, ci si mette due o tre mesi in più.

Non è malafede. È che, per aggiudicarsi il lavoro, un'impresa ha tutto l'interesse a essere ottimista sui tempi. Il calendario reale arriva dopo, insieme al cantiere.

Chi ha già ristrutturato casa probabilmente sta sorridendo. Perché nel settore edilizio il tempo ha un rapporto piuttosto creativo con il calendario.

All'inizio è perfino divertente. Scegliere il parquet. Le piastrelle. I sanitari. Le porte. Le luci.

Poi ogni decisione ne genera altre cinque. Finché una sera ti ritrovi a discutere per mezz'ora sulla differenza tra due tonalità di bianco che, fino alla settimana precedente, eri convinto fossero identiche.

A quel punto non stai più scegliendo un parquet. Stai cercando di ricordare perché avevi deciso di comprare quella casa.

Prima ancora dei materiali bisogna scegliere l'impresa.

Una buona impresa non vende soltanto una ristrutturazione. Vende serenità.

Finché tutto procede bene, scegliere l'impresa sembra un dettaglio. Di solito ci si accorge di quanto fosse la decisione più importante… quando è ormai troppo tardi.

Purtroppo vale anche il contrario. Chi lavora nel settore conosce cantieri perfetti e imprese che, dopo aver incassato un anticipo importante, diventano improvvisamente difficili da rintracciare.

Sono casi estremi? Fortunatamente sì.

Esistono? Purtroppo anche.

 

E allora perché così tante persone continuano a ristrutturare?

A questo punto qualcuno potrebbe pensare che io stia cercando di convincerti a comprare soltanto case nuove.

In realtà è vero l'esatto contrario.

Se domani trovassi l'appartamento giusto, probabilmente lo comprerei. Se fosse da ristrutturare, probabilmente lo ristrutturerei.

Con una differenza rispetto a qualche anno fa. Oggi saprei molto meglio a cosa sto andando incontro.

Ed è proprio questa, secondo me, la differenza tra una scelta consapevole e una scelta ingenua.

Ci sono case che il nuovo non potrà mai costruire

Milano è piena di edifici che raccontano una storia.

Palazzi d'epoca. Case di ringhiera trasformate con intelligenza. Appartamenti con soffitti alti. Pavimenti originali. Cornici in gesso. Scorci della città impossibili da replicare.

Sono caratteristiche che nessuna nuova costruzione può inventare. Può reinterpretarle. Può ispirarsi. Ma non potrà mai riprodurle davvero.

Una casa nuova nasce da un progetto. Una casa d'epoca nasce da una storia.

Quando accompagno un cliente in visita vedo spesso due reazioni completamente diverse.

C'è chi entra in una casa nuova e si innamora della praticità, della luce e dell'efficienza.

E c'è chi attraversa il portone di un palazzo dei primi del Novecento e, ancora prima di vedere l'appartamento, inizia già a immaginare come potrebbe diventare.

Non sta guardando soltanto quello che c'è. Sta guardando quello che potrebbe esserci.

Il fascino non compare nel capitolato

Negli ultimi anni i nuovi progetti residenziali hanno fatto un salto di qualità. Non vendono più soltanto appartamenti. Vendono un'idea di abitare. Architettura. Design. Spazi comuni. Servizi. Sostenibilità.

Eppure esiste ancora qualcosa che non si può progettare a tavolino. Il carattere.

È il motivo per cui un appartamento d'epoca ben ristrutturato continua ad avere un fascino particolare. Non è migliore del nuovo. È semplicemente diverso.

 

Dove nasce davvero il valore?

Quando raccontavo il caso dell'appartamento di 148 metri quadrati, qualcuno potrebbe aver fatto rapidamente un conto.

800.000 euro di acquisto. Circa 200.000 euro di ristrutturazione. Un milione di euro complessivi.

Nella mia stima professionale, volutamente prudenziale, un appartamento con quelle caratteristiche, in quella zona e con quel livello di finiture, può oggi collocarsi indicativamente tra 8.500 e 8.900 €/mq per soluzioni analoghe ristrutturate a nuovo nell’area De Angeli. Su 148 metri quadrati, significa un valore indicativo compreso tra 1,26 e 1,32 milioni di euro.

Non è una transazione conclusa né un dato statistico. E soprattutto non dimostra che ristrutturare generi automaticamente valore: mostra dove quel valore può emergere.

La conclusione più immediata sarebbe semplice: «Allora ristrutturare fa guadagnare.»

Non è questa la conclusione corretta.

Dove nasce davvero il valore?

Dopo una ristrutturazione importante è naturale confrontare quanto è stato investito con il valore che l'immobile potrebbe avere una volta terminati i lavori.

Ma la conclusione più immediata — «allora ristrutturare fa guadagnare» — è anche quella più semplicistica.

Il valore non nasce soltanto durante la ristrutturazione. Una parte può essere già presente nel momento dell'acquisto, quando il prezzo riflette le condizioni dell'immobile, i lavori necessari e tutto il percorso che il futuro proprietario dovrà affrontare.

Chi vende una casa da ristrutturare sceglie di trasferire quel percorso al compratore. Chi acquista sceglie di farsene carico.

Il prezzo che rende possibile l'incontro tra queste due scelte è, semplicemente, il mercato.

La ristrutturazione non ha creato quel valore. Ha permesso di realizzarlo.

Il precedente proprietario aveva davanti una scelta. Investire circa 200.000 euro. Affrontare mesi di lavori. Trovare un'impresa affidabile. Gestire il cantiere. Prendere decine di decisioni. Convivere con ritardi, imprevisti, discussioni, momenti di frustrazione e, perché no, anche qualche litigio.

Ha deciso di non farlo.

Ed è proprio lì che il mercato ha applicato uno sconto.

Questa è una delle cose più interessanti del mercato immobiliare. Molte delle migliori opportunità nascono quando qualcuno decide che quel percorso non vale più il suo tempo.

Chi compra non acquista soltanto una casa. Acquista un problema che qualcun altro ha deciso di non affrontare.

Detta così sembra una pessima idea. E invece, qualche volta, è proprio lì che nascono le opportunità migliori.

Naturalmente questo non accade sempre. Comprare bene è una competenza. Ristrutturare bene è un'altra.

Ma quando un immobile viene acquistato al giusto prezzo proprio perché incorpora il costo invisibile della ristrutturazione, chi possiede capitale, pazienza e capacità di gestione può trasformare quello sconto in valore.

Per questo motivo il differenziale tra il prezzo di acquisto e il valore finale non è un regalo del mercato.

Dentro quel delta sono racchiusi mesi di cantiere, un eventuale affitto temporaneo, lo stress delle decisioni, il rischio degli imprevisti, i ritardi, le inevitabili arrabbiature e tutta l'energia mentale che molti acquirenti preferiscono non investire.

Il mercato, in fondo, attribuisce un prezzo anche alla fatica.

 

Perché il nuovo continua ad allontanarsi dall'usato?

Per molti anni il principale vantaggio di una casa nuova era molto semplice.

Era nuova.

Oggi non basta più.

Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it, osserva che negli ultimi anni il nuovo ha rafforzato il proprio vantaggio competitivo perché risponde in modo sempre più preciso a ciò che chi cerca casa considera oggi imprescindibile. Nella sua lettura, tre elementi pesano più di tutti: l'efficienza energetica, la conformità agli standard costruttivi più recenti e l'assenza della necessità di ristrutturare. Immobiliare.it si aspetta che questa dinamica continui ad ampliare il divario di valore rispetto allo stock esistente nei prossimi anni.

Oggi chi sceglie una nuova costruzione acquista anche edifici progettati secondo standard energetici completamente diversi.

Impianti più efficienti.

Consumi energetici potenzialmente più contenuti.

Spazi comuni ripensati.

Servizi.

Ma soprattutto acquista una nuova idea di abitare.

Negli ultimi anni ho notato un cambiamento interessante.

Sempre più spesso i nuovi interventi non vengono presentati come semplici edifici.

Gli sviluppatori raccontano un progetto.

Non è necessariamente marketing. È il segno che oggi non basta più vendere una casa: bisogna convincere le persone a immaginarsi una vita lì dentro.

Negli ultimi anni mi è capitato di visitare diversi nuovi interventi a Milano. Ho notato una cosa curiosa: quasi nessuno inizia più mostrando l'appartamento. Prima raccontano il quartiere, poi gli spazi comuni, e solo alla fine la casa. È un cambiamento culturale prima ancora che immobiliare.

Gli architetti ci mettono la faccia.

Le brochure parlano di benessere.

Di luce.

Di comunità.

Più che appartamenti, raccontano uno stile di vita.

Non stanno vendendo soltanto metri quadrati.

Stanno vendendo una visione.

Ed è probabilmente anche per questo motivo che il mercato continua a riconoscere un premio così elevato al nuovo.

Questo, però, non significa che il nuovo sia sempre la scelta migliore.

Significa semplicemente che oggi il mercato attribuisce un valore crescente a tutto ciò che permette di evitare un percorso complesso.

Ed è proprio per questo motivo che nuovo e usato non sono più lo stesso mercato.

 

Cosa ci dice il dato

— In Italia il nuovo viene richiesto a un prezzo mediamente superiore rispetto all'usato.

— Dal 2021 il differenziale si è ampliato.

— Una parte di questo premio riflette qualità costruttiva, efficienza energetica e assenza di lavori.

Cosa non ci dice il dato

— Quanto pesa il tempo necessario per una ristrutturazione.

— Quanto incidono stress, incertezza e gestione del cantiere.

— Perché alcuni immobili usati, se acquistati bene, possono generare valore nonostante il costo dei lavori.

 

Riguardiamo quel grafico

Torniamo, allora, al grafico da cui siamo partiti.

Forse quel 52,5% non rappresenta soltanto il prezzo del nuovo.

Rappresenta anche il valore che molte persone attribuiscono al tempo, alla tranquillità, alla possibilità di entrare in casa senza dover affrontare mesi di cantiere, decisioni infinite e imprese da gestire.

Non è un errore di calcolo. È un prezzo che il mercato attribuisce a qualcosa che raramente finisce in una tabella: la certezza.

 

Quanto costa davvero quella differenza?

Ogni volta che vedrai un appartamento nuovo costare molto più di uno usato, prova a farti una domanda diversa.

Quanto costa davvero quella differenza?

Perché una parte si misura in euro.

Un'altra in mesi.

Un'altra ancora in pazienza.

È proprio lì che il mercato immobiliare diventa interessante.

Quando smettiamo di confrontare soltanto il prezzo…

…e iniziamo finalmente a capire il valore.

Perché, nel mercato immobiliare, le differenze più importanti sono spesso quelle che non compaiono nell'annuncio.

Bruno Zappia
Agente Immobiliare e consulente del mercato residenziale milanese.

 

Fonti e metodologia

Dati di mercato: Immobiliare.it Insights, analisi pubblicata il 28 luglio 2026 sull’offerta presente su Immobiliare.it. Italia 2026: nuovo 3.174 €/mq, esistente 2.081 €/mq; variazioni rispetto al 2021: +31,2% e +10,3%. Milano 2026: nuovo 5.982 €/mq, esistente 5.618 €/mq. I valori indicati sono prezzi medi richiesti, non prezzi di transazione.

La stima 8.000–8.500 €/mq relativa al caso milanese descritto nell’articolo è una valutazione professionale dell’autore su immobili comparabili per zona, caratteristiche e livello di ristrutturazione; non è un dato OMI o una media ufficiale.