Questo mese ho partecipato a un corso di formazione per Agenti Immobiliari e – pur non essendoci ancora i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate sugli ultimi tre quarti (i famosi Q2, Q3 e Q4) – possiamo già leggerli con una buona approssimazione grazie ai grafici mostrati da Immobiliare.it Insights, che fotografano in tempo reale il comportamento del mercato.

E quello che emerge non è solo interessante.
È scomodo.
È controintuitivo.
Ed è esattamente il contrario di ciò che la maggior parte delle persone crede.

Milano non sta vivendo una bolla.
Sta vivendo una fase di riallineamento economico in cui i prezzi crescono non perché “è tutto drogato”, ma perché è inevitabile che crescano.

1️⃣ Milano corre come una città europea. I redditi corrono come una città italiana.

Il primo dato che mi ha fatto sobbalzare sulla sedia è stato questo (grafico: Accessibilità mono-reddito Q3 2025):

• Italia: 28,7% degli immobili è accessibile con un solo reddito
• Roma: 9,3%
• Milano: 6,7%

Tradotto:
=>  Un single a Milano può comprare solo il 6,7% degli immobili in vendita.

Non per mancanza di domanda.
La domanda c’è, ed è fortissima.

Il problema è che i redditi non tengono il passo con la città.
Milano funziona, produce, attrae, cresce… mentre gli stipendi rimangono inchiodati.

Risultato?
Una domanda enorme… ma compressa, perché non ha la forza economica per trasformarsi in compravendita.

Non è bolla.
È asimmetria economica.

2️⃣ Se davvero fossimo in una bolla, i prezzi esploderebbero. Invece crescono “bene”.

Il grafico sull’evoluzione dei prezzi medi mostra una cosa molto chiara:

• dal 2010 al 2020 stagnazione
• dal 2021 al 2025 crescita costante
• nessuna impennata
• nessun crollo
• curva armonica e lineare
• previsioni 2026: +1,5%

In un mercato in bolla, il grafico sarebbe una montagna russa.
Qui invece sembra il tracciato di un treno ad alta velocità:
📈 direzione una sola, ritmo costante, zero scossoni.

I prezzi salgono non perché “è tutto impazzito”.
Salgono perché:

• l’offerta cala (-1,3%)
• la pressione della domanda cresce (+12,4%)

(vedi grafico: Vendita Q3 2025 vs Q3 2024)

Economia di base.
Il resto sono chiacchiere.

3️⃣ Gli affitti esplodono, ma non perché c’è più domanda: è domanda “forzata”.

Il grafico sui canoni di affitto Q3 2025 è imbarazzante:

• Firenze: 1.627 €
• Milano: 1.467 €
• Roma: 1.416 €
• Bologna: 1.072 €

E il grafico sull’accessibilità single per gli affitti è quasi tragicomico:

• Italia: 13,5%
• Firenze: 19,7%
• Milano: 2,3%

🔍 Come è possibile che gli affitti salgano mentre la domanda cala e l’offerta cresce?

Perché gli affitti oggi assorbono la domanda di acquisto che non riesce ad acquistare.

Non è bolla.
È una diga che trattiene acqua che vorrebbe scorrere altrove.

Finché redditi e prezzi non tornano allineati, questo fenomeno continuerà.

4️⃣ Le classi energetiche raccontano la nuova gerarchia del valore.

Il grafico sui prezzi al mq per classe energetica è una lezione di mercato:

• Classe A: 3.056 €/mq
• Classi B–D: 2.520 €/mq
• Classi E–G: 1.986 €/mq

Uno scarto del 54% tra A e G.

In pratica:
=>  L’immobile “bello ma vecchio” non basta più.
=>  Chi ha un immobile energivoro oggi gioca una partita diversa.

Milano, su questo, è già nel futuro: la domanda paga volentieri l’efficienza.

5️⃣ I ribassi dimostrano una cosa: chi sbaglia prezzo perde. Sempre.

Il grafico “Ribassi di prezzo e annunci ribassati” lo dice senza pietà:

• 9% degli annunci viene ribassato
• ribasso medio: 5,7%

Morale:
Chi parte alto “tanto per provarci”, finisce basso.
E ci finisce male.

Milano non è più un mercato dove si improvvisa.
È un mercato chirurgico.
Un mercato in cui:

• il prodotto giusto + il prezzo giusto = vendita rapida
• il prodotto giusto + il prezzo sbagliato = ribasso
• il prodotto sbagliato + il prezzo sbagliato = immobile fantasma

6️⃣ E la domanda inespressa? È la chiave di tutto.

Guardando tutti i grafici insieme emerge un punto cruciale:

=>  Il mercato non rallenta perché manca domanda.
Rallenta perché manca reddito.

Le persone vogliono comprare.
Cercano, visitano, fanno colloqui in banca, si informano.
Ma quando il reddito è fermo e la città corre, la domanda resta schiacciata.

E quello che sembra un “raffreddamento” del mercato…
in realtà è energia potenziale non utilizzata.

Conclusione (fuori dai denti)

Milano non è in bolla.
Milano è semplicemente troppo avanti rispetto ai redditi che la abitano.

I prezzi non scendono perché non devono scendere.
Gli affitti non calano perché non possono calare.
Le compravendite non crescono di più perché non possono crescere di più.

Il mercato è sano.
Sono i redditi ad essere malati.

E finché questa distanza non si colmerà:

• Milano sarà sempre più selettiva
• la pressione sulla domanda resterà altissima
• gli affitti continueranno a correre
• gli immobili buoni voleranno
• gli immobili sovrapprezzati resteranno lì
• e chi ragiona “come si faceva una volta” perderà soldi, tempo e opportunità.

Milano non è una città per tutti.
È una città per chi capisce il mercato.
E il mercato – oggi – sta solo dicendo la verità.

Vuoi capire davvero quanto vale il tuo immobile nel mercato reale di Milano?

I numeri raccontano molto, ma senza una lettura professionale rischiano di ingannarti.
Se stai pensando di vendere, acquistare o investire, il momento giusto non lo decide il mercato: lo decide la strategia.

=>  Scrivimi per un’analisi accurata, basata sui dati reali e sulle dinamiche attuali della città.
Non una valutazione “a caso”, non una promessa vaga:
una consulenza concreta per prendere decisioni intelligenti.

Bruno Zappia