Se ti stai guardando intorno per comprare un immobile a Milano, probabilmente ti sarà capitato di sentire questa frase:
“Attento, manca il certificato di agibilità, lascia perdere!”
Ora, lasciatelo dire chiaro e tondo: a Milano almeno il 70% degli immobili NON ha il certificato di agibilità.
Non perché siano case abusive o pericolose, ma perché negli anni i documenti cartacei finivano archiviati negli scantinati del Castello Sforzesco… e spesso venivano mangiati dai topi. Non è una leggenda, è storia vera.
E allora? Vuol dire che 7 appartamenti su 10 non si possono vendere? Assolutamente no.
Cosa ha detto la Corte d’Appello di Venezia (giugno 2025)
Una sentenza recentissima ha messo i puntini sulle “i”. Un acquirente aveva versato 10.000 € di caparra per un locale commerciale, salvo poi tirarsi indietro perché mancava l’agibilità e c’erano delle difformità (altezza interna, quote, aperture, ecc.).
In primo grado il Tribunale gli aveva dato ragione.
Ma in appello è arrivata la doccia fredda:
- Le difformità erano già state sanate con una SCIA.
- Non c’erano ostacoli reali al rilascio dell’agibilità.
- L’immobile era pienamente utilizzabile per lo scopo concordato.
Risultato?
La Corte ha detto che il vero inadempiente era l’acquirente, non il venditore. Caparra trattenuta e condanna alle spese.
Lezione n.1: non cercare scuse per scappare dal contratto
La Corte è stata chiara:
- Il contratto si rispetta in buona fede.
- L’agibilità riguarda l’idoneità igienico-sanitaria e funzionale, non la legittimità edilizia.
- Solo un’irregolarità insanabile (tipo un vincolo strutturale che non puoi mai risolvere) ti dà diritto al recesso.
Un semplice ritardo nella pratica amministrativa NON basta per tirarsi indietro.
Quindi cosa fare se stai per firmare un preliminare?
- Verifica prima la situazione urbanistica e amministrativa (non dopo, quando sei già col fiato corto).
- Se hai dubbi, inserisci clausole chiare: ad esempio, subordinare il rogito al rilascio del certificato.
- Agisci con trasparenza: recedere senza motivazioni solide può costarti caro.
La verità scomoda (che a molti non piace sentire)
Se aspetti di trovare “la casa perfetta con tutto in regola al 100%” rischi di non comprare mai.
A Milano – e non solo – il certificato di agibilità è spesso un problema più burocratico che reale.
E chi cerca di usarlo come scusa per tirarsi indietro da un affare, oggi rischia seriamente di rimanere col cerino in mano.
👉 E sai chi te lo confermerà? Qualsiasi notaio di Milano.
Le poche volte che ci siamo trovati davvero nei guai con l’agibilità è stato perché il notaio di fiducia dell’acquirente non era di Milano, quindi non conosceva la realtà del nostro mercato e si perdeva in formalismi.
La postilla che ti mette al sicuro
Attenzione, però. Non tutte le sentenze vanno nella stessa direzione.
In alcuni casi – come la Cassazione n. 9226/2020 – se il preliminare contiene clausole chiare che l’acquirente conosce e accetta l’assenza del certificato, il recesso può essere considerato legittimo.
In altre parole: la chiarezza contrattuale paga. Più sei trasparente nelle clausole, meno spazio lasci a contestazioni.
👉 Morale: non confondere i documenti con la sostanza.
Un immobile può essere pienamente regolare e vivibile anche se manca un certificato formalmente depositato.
E la legge – adesso lo sai – ti dice chiaramente che non puoi fare il furbo.
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